Comment ne pas vous tromper pour votre premier investissement locatif ?
De nos jours, de nombreux ménages disposant d’une épargne souhaitent investir dans un bien immobilier locatif pour se constituer un patrimoine et obtenir des revenus complémentaires. Avant de se lancer dans l’achat d’un appartement neuf à Grenoble, il faut prendre la mesure du contexte.
Définir vos objectifs court, moyen et long terme
Les motivations et les objectifs pour investir dans un bien immobilier sont variés :
- Certains achètent un bien pour leur retraite et désirent le louer en attendant,
- D’autres souhaitent obtenir des revenus complémentaires et se constituer un patrimoine pour le transmettre à leurs enfants,
- Les derniers veulent une rentabilité immédiate et réaliser une plus-value à la revente au bout de quelques années.
Il est clair que selon le type d’investisseurs, les objectifs et le type de biens seront différents.
L’analyse du marché
Avant de vous lancer dans un investissement locatif et avoir défini vos objectifs, vous devez prendre la mesure du marché locatif dans la ou les villes où vous recherchez un bien en estimant l’offre et la demande ainsi que le risque de vacance locative.
De même, vous devrez également prendre connaissance du montant des loyers pratiqués dans les différents quartiers en fonction du type de logement. En comparant le loyer moyen pratiqué en fonction du type de biens au prix de vente de ceux-ci, vous pourrez alors estimer la rentabilité locative.
En règle générale, la rentabilité locative est meilleure dans les villes moyennes mais la demande locative y est également plus faible. Il y a donc un choix à faire selon le risque acceptable pour vous.
La recherche effective du bien
Une fois vos objectifs définis et le marché analysé, vous allez passer dans la phase active de recherche du bien de vos rêves.
L’emplacement
L’emplacement du bien est un point clé qui doit répondre aux objectifs que vous vous êtes fixés. Pour la recherche de locataires, la proximité des transports, des commerces, des écoles voire des universités ou d’une zone économique et commerciale active est un plus.
En outre, le prix du m2 et votre budget vont vous orienter vers une ville, voire un quartier particulier.
Le type de biens
Le type de biens est lié, d’une part, à votre budget et, d’autre part, à vos objectifs. Les studios, T1 ou T2 sont généralement appréciés par les investisseurs « professionnels ». Tandis que les T3+ et les maisons sont très souvent préférés par les investisseurs « ponctuels » qui souhaitent se constituer un patrimoine pour la retraite ou pour léguer à leurs enfants.
Les petites surfaces sont plus rentables car le loyer au m2 est plus élevé que celui des surfaces plus importantes et la vacance locative y est plus faible. En revanche, elles nécessitent davantage de temps de gestion.
Neuf ou ancien ?
Ensuite, vous devrez choisir entre un bien neuf ou ancien. Un logement ancien coûtera généralement moins cher à l’achat mais pourra nécessiter des travaux parfois importants pour pouvoir le louer (Loi Climat). Tandis qu’un bien neuf sera plus cher mais respectera les dernières normes en vigueur, notamment en termes d’isolation et de chauffage.
De plus, les biens neufs ou entièrement rénovés permettent très souvent de bénéficier de dispositifs fiscaux avantageux comme le LMNP, le LMP, la loi Pinel et Pinel + ou le dispositif Cosse.
Il s’agit alors de mesurer votre risque en fonction de vos connaissances techniques, de vos objectifs et du marché immobilier.
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