Le régime réel : beaucoup plus intéressant pour votre gestion locative

Arrivé le moment de déclarer vos revenus locatifs, deux options de régime sont possibles : régime micro-foncier et régime réel. Ces deux régimes présentent de nombreuses différences. Laquelle de ces deux options est-elle la plus intéressante pour votre gestion immobilière à Grenoble ?

Les limites du régime micro-foncier 

Tout d’abord, il convient de mesurer la hauteur de vos revenus fonciers (après déduction des charges). Pour rappel, les recettes sont les loyers perçus et les dépenses remboursées par le locataire, tandis que les charges sont les frais de gestion, impôts, primes d’assurance, charges de copropriété, travaux, intérêts des prêts, etc.  Si le montant final est en dessous de 15 000 euros, vous dépendrez du régime « simplifié » micro-foncier.

Le régime micro-foncier permet de déduire automatiquement 30 % de vos loyers perçus au titre de charges. Vous serez donc imposé sur 70 % de vos revenus locatifs (attention, si vos charges dépassent les 30 % de vos revenus de gestion locative, elles resteront plafonnées à 30 % quand même).

Le régime réel, plus de comptabilité, moins d’impôts

Si vos revenus bruts annuels de gestion locative sont au-delà de 15 000 €, vous êtes automatiquement imposé sous le régime réel. Le régime réel est un régime dont la comptabilité est un peu plus complexe, mais il a l’immense avantage de permettre de déduire les charges : travaux, assurances, intérêts d’emprunts (y compris les frais de dossier et agios) et d’alléger votre impôt.

Attention, tous les travaux ne sont pas déductibles.

Sont exclus :

  • travaux d’agrandissement
  • entretien et réparation courantes normalement à la charge du locataire (chauffage, sanitaires…)
  • les travaux de rénovation qui modifient la surface ou la structure (salle de bain, cuisine…)
  • et globalement tous les travaux de gros œuvre qui supposent de la reconstruction

Pourquoi les travaux? Parce qu’ils sont synonymes de frais élevés et susceptibles générer à long terme de la plus-value pour le propriétaire.

Le régime réel permet également le déficit foncier (si les charges sont plus élevées que les loyers) par exemple dans une année ou vous avez effectué de très gros travaux de rénovation ou d’équipement. Vous pourrez imputer jusqu’à 10 700 € de vos revenus fonciers de votre revenu annuel global, dans la limite des recettes locatives brutes encaissées. Si votre déficit foncier est supérieur à votre revenu global annuel, il doit être reporté sur votre revenu global sur dix ans.

Prenons l’exemple d’un logement destiné à la location sur lequel le propriétaire effectuerait 10 000 € de travaux au cours d’une année : avec le régime micro-foncier, il aura 3000 € d’abattement, alors qu’avec le régime réel il pourra déduire 10 000 €. Dans ce cas l’avantage du régime réel est indiscutable. Le régime réel est extrêmement avantageux. Il permet de se constituer un patrimoine immobilier tout en réduisant ses impôts.

Pour en savoir plus:
La gestion locative vous simplifie la vie
 

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