Une banque ne doit pas financer la construction d’une maison sans la garantie d’achèvement

Lorsque l’on fait construire une maison à Grenoble ou partout ailleurs en France, on peut parfois avoir des problèmes qui devront être résolus par la justice. Nous avons ici le cas de la construction de d’une maison individuelle après la faillite du constructeur. Le client avait renoncé par écrit à la garantie d’achèvement, toutefois la Cour de cassation a condamné la banque qui avait financé l’opération à payer l’achèvement. Pourquoi ?

La garantie d’achèvement

Lors d’une vente en VEFA et selon l’article R 261-24 du Code de la construction et de l’habitation, le bien est considéré comme achevé dès que les ouvrages sont terminés et que les équipements indispensables pour y habiter sont installés :

  • Eau,
  • Gaz,
  • Électricité,
  • Chauffage,
  • Accessibilité,
  • Éclairage des parties communes, 
  • Accès aux réseaux de télécommunications.

Les éventuels défauts de conformité et les malfaçons de construction ne sont pas pris en compte dans l’évaluation de l’achèvement, sauf s’ils affectent des ouvrages ou des éléments d’équipement indispensables à l’utilisation du bien.

De plus, la garantie financière d’achèvement ne couvre pas les défauts révélés après l’achèvement dans la mesure où celui-ci met fin à la garantie. Dans ce cas, ce sont les garanties biennale ou décennale qui entrent en jeu.

L’inachèvement est donc un risque intimement lié à la VEFA.

La garantie d’achèvement est obligatoire

Une banque ne doit pas financer sans garantie d’achèvement la construction d’une maison individuelle. Ce point a été rappelé dans l’arrêt de la Cour de cassation qui a jugé qu’en pareil cas la banque et le dirigeant de l’entreprise de construction à titre personnel étaient fautifs.

En effet, au lieu de signer un contrat de construction de maison individuelle contenant la garantie d’achèvement, un particulier avait opté pour un contrat de maîtrise d’œuvre afin de diminuer le coût total de la construction.

Une banque avait accepté de financer la construction dans la mesure où le client lui avait signé une décharge de responsabilité dans laquelle il renonçait à la garantie d’achèvement en toute connaissance de cause.

Alors que l’entreprise de construction a fait faillite pendant le chantier, le client de la banque est revenu sur son renoncement et a saisi la justice.

La Cour de cassation lui a finalement donné raison et a condamné la banque et le constructeur à payer l’achèvement.

La nullité du contrat de maîtrise d’œuvre

Même si le client a renoncé de façon consciente à la garantie d’achèvement, le contrat de maîtrise d’œuvre était en fait un contrat de construction dissimulé dont le seul objet était d’échapper à une obligation légale. La Cour de cassation a estimé que celui-ci était donc nul.

Le constructeur qui avait signé le contrat de construction et la banque qui l’avait financé ont tous les deux été condamnés à assumer le coût de l’achèvement ainsi que les surcoûts liés à la reprise du chantier.

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