Combien y a-t-il réellement de refus de prêt à cause des taux d’usure trop bas ?

Le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, dément les chiffres qu’il juge peu crédibles avancés par les courtiers. Ces derniers affirment que 45 % des dossiers de prêts sont refusés à cause des taux d’usure trop bas. Notre agence immobilière de Grenoble tente de tirer tout cela au clair.

Le taux d’usure limite-t-il réellement le nombre de crédits accordés ?

Les courtiers pensent que les taux d’usure trop bas bloquent le marché. Selon eux, 45 % des dossiers sont rejetés pour cette raison. Les taux d’intérêt bancaires qui sont en ce moment en moyenne autour de 1,85 % sur 20 ans se rapprochent de plus en plus du taux d’usure qui est à 2,57 % pour les durées de 20 ans ou plus. Les établissements bancaires ne peuvent pas prêter si le taux effectif global incluant les frais de dossier et l’assurance dépasse le taux d’usure, qui est fixé chaque début de trimestre par la banque de France.

Le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, ne partage pas cet avis. En effet, selon lui, le crédit immobilier reste très dynamique avec une croissance à plus de 6 % et la montée des taux est progressive. Il dément catégoriquement le chiffre de 45 % de refus de prêt.

Cette différence de point de vue s’explique en partie par la différence du référentiel temporel utilisé par les deux parties. En effet, la croissance de 6 % ou le taux de 1,45 % dont parle le directeur de la banque de France concerne les crédits signés et négociés deux ou trois mois auparavant.

Ainsi, si l’encours de l’ensemble des prêts restant à rembourser par les ménages a bien progressé de 6,4% en juillet sur un an, le montant des nouveaux crédits à l’habitat a quant à lui largement diminué et est passé :

• De 23,8 milliards d’euros en août 2021,
• À 20,6 milliards d’euros en août 2022.

De même, le taux moyen avancé de 1,45 % correspond au taux effectif au sens étroit (TESE) tandis que le taux d’usure se réfère au TEG (taux effectif global).

L’Observatoire Crédit Logement/CSA de son côté a indiqué que le taux moyen des crédits effectivement débloqués hors frais et hors assurances a été de 1,82 % en août.

Les courtiers considèrent les taux moyens proposés à l’instant T à leurs clients. Ceux-ci sont en augmentation et se situent à 1,5 % sur 15 ans, 1,75 % sur 20 ans et 1,90 % sur 25 ans. Tandis que de plus en plus de banques proposent des taux supérieurs à 2 % pour les prêts sur plus de 20 ans.

En ajoutant à ces taux l’assurance emprunteur et les frais de dossier, on arrive facilement à frôler voire dépasser le taux d’usure.

Un phénomène d’autocensure se met en place

Un autre biais vient amplifier cette différence de point de vue entre les courtiers et la banque de France.  Le gouverneur de la Banque de France comptabilise uniquement les dossiers qui ont été étudiés par une banque puis refusés. Or, aujourd’hui, beaucoup de dossiers sont refusés par les banques avant analyse, dès que le taux effectif global dépasse le taux d’usure. Dans ce cas, le gouverneur de la Banque de France ne les comptabilise pas tandis que les courtiers, eux, le font.

De plus, 20 % des compromis de vente ont été annulés à cause d’un refus de prêt et il y a un phénomène d’autocensure qui se met en place. Ainsi, 70 % des simulations effectuées par les courtiers ne passent pas l’usure et donc les dossiers ne sont pas présentés en l’état.

Alors quelle est la solution ? Il semblerait que pour l’instant la seule solution soit d’opter pour les prêts à taux variables. En effet, ceux-ci permettent d’avoir un taux de départ plus bas, et ainsi rester en dessous du taux d’usure. Ils ne sont pas pour autant trop risqués puisque la loi Française limite la variation maximum du taux d’emprunt.

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