Doit-on toujours rembourser la TVA immobilière récupérée en cas de revente d’un LMNP ?

Si vous souhaitez vendre un appartement à Grenoble dans le cadre du LMNP, il y a des conséquences, en particulier sur le plan de la TVA immobilière. Certaines règles sont à respecter, notamment en fonction de la durée de détention du bien.

La TVA immobilière dans le cadre du LMNP

Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) en résidence avec services en EHPAD ou en résidence pour seniors, pour étudiants, de tourisme ou d’affaires ou dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard, permet de bénéficier du remboursement de la Taxe sur Valeur Ajoutée (TVA). Cette taxe représente tout de même 20% du prix du bien hors taxe, soit environ 16,7 % du prix TTC.

Pour pouvoir bénéficier de cet avantage fiscal très important, l’acquéreur s’engage à conserver le bien en exploitation commerciale au moins 20 ans à compter de sa date de livraison. Au bout des 20 ans, la TVA immobilière est définitivement acquise dans le cas où le propriétaire aurait décidé de la récupérer.

Si la revente du bien intervient avant l’expiration du délai de 20 ans, le propriétaire devra rembourser à l’administration fiscale la partie de la TVA. Cette partie sera calculée au prorata temporis des années restantes à courir. Par exemple, si la vente intervient au bout de dix ans, la moitié de la TVA devra être remboursée au fisc.

Dans certains cas, il est possible d’éviter ce remboursement.

Comment échapper au remboursement de la TVA en cas de revente avant 20 ans ?

Il est cependant possible d’échapper à l’obligation de remboursement d’une partie de la TVA récupérée en cas de revente avant 20 ans. Pour cela, il faut respecter certaines conditions :

• L’acte authentique de vente doit mentionner l’article 257 bis du Code Général des Impôts ;
• L’acheteur et le vendeur doivent être assujettis à la TVA ;
• L’acquéreur doit reprendre les obligations initiales du vendeur et conserver l’exploitation sous la forme d’un bail commercial afin de maintenir les loyers à la TVA.

En clair, le dernier point implique que l’acquéreur continue à appliquer la TVA sur les loyers et de reverser celle-ci à l’administration fiscale jusqu’à la fin de la période de 20 ans. Dans ce cas, selon l’article 257 bis du Code général des Impôts (CGI), on dit qu’il y a « transfert d’une universalité totale ou partielle des biens ».

Ainsi, la vente d’un bien en LMNP avant la fin du délai de 20 ans ne fait pas repartir ce délai à zéro. Si le bien est cédé au bout de dix ans, l’acquéreur devra maintenir l’exploitation commerciale encore pendant dix ans au minimum. C’est la même chose en cas de repreneurs successifs : ceux-ci devront maintenir l’exploitation sous forme de bail commercial et seront redevables de la part de la TVA au prorata temporis du délai restant à courir jusqu’à l’écoulement complet du délai de 20 ans.

Dans la mesure où il y a eu un transfert de l’universalité totale ou partielle des biens, l’acheteur qui ne remplirait pas cette obligation engagerait sa responsabilité vis-à-vis de l’administration fiscale et devrait alors rembourser la part de TVA des années restant à courir.

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