Les maisons s’arrachent à Grenoble mais le neuf n’arrive pas à suivre
Les prix connaissent une hausse relative à Grenoble et dans sa région mais pour autant la demande est toujours aussi forte, en particulier pour les maisons, alors que le volume de biens à la vente est historiquement bas. En revanche, la vente d’appartements neufs à Grenoble prend du retard pour diverses raisons.
À Grenoble, les confinements augmentent la demande de maison
Face à la demande soutenue, le prix des maisons individuelles a augmenté de 5 à 7 % selon les secteurs. Les biens sont parfois affichés à des prix supérieurs à ceux du marché mais ils se vendent rapidement, la demande étant bien supérieure à l’offre. Par ailleurs, une maison avec jardin, affichée au prix du marché, peut se vendre en moins de 24 heures. Les acheteurs souhaitent pour la plupart un jardin ou a minima une terrasse, c’est l’effet « confinement ».
Le prix des logements anciens en centre-ville reste relativement stable avec cependant un phénomène nouveau : la baisse du prix des appartements « haussmanniens » qui ne possèdent généralement pas d’extérieur et sont donc de ce fait moins demandés qu’auparavant.
Les petites surfaces trouvent toujours acquéreurs grâce à un marché locatif dynamique soutenu par la demande étudiante et par la pénurie de logements neufs. Ainsi, à Grenoble, le prix moyen du mètre carré dans l’ancien est de l’ordre de 2 270 € avec une augmentation de 5,4 % en 2020 tandis qu’il se situe autour de 2 140 € dans le département. Le prix moyen des maisons quant à lui a même grimpé de 7% en Isère.
Une baisse historique du stock dans le neuf
La baisse du nombre de permis de construire accordés du fait des huit mois de retard accumulés sur les nouveaux projets se traduit par un stock de biens en vente historiquement bas. Cela provoque une forte tension sur le marché grenoblois où le nombre de réservations s’est élevé à 863 en 2020. Ce chiffre est vraiment très bas car depuis 2015, les réservations annuelles étaient supérieures à 1000.
Néanmoins, la situation est contrastée à Grenoble car, s’il y a bien une pénurie de logements en centre-ville, les opérations réalisées dans les quartiers sud ont du mal à trouver acquéreurs. En effet, ces quartiers sont en déficit d’image, lié en partie à des phénomènes d’insécurité. Un certain nombre de projets ont même été arrêtés car les acquéreurs n’étaient pas au rendez-vous.
Une hausse des prix qui devrait perdurer en 2021
Le manque de foncier disponible concerne aussi bien la partie nord-ouest, qui est la plus prisée, que la première couronne grenobloise. De plus, les municipalités à proximité des transports en commun sont très sollicitées depuis dix ans et souhaitent aujourd’hui mieux maîtriser leur développement urbanistique.
Ce cocktail pourrait encourager la hausse des prix en 2021 et la tension liée à la forte demande devrait se poursuivre sur le marché grenoblois, notamment au niveau des quartiers les plus demandés.
Les huit mois de retard sur la commercialisation de nouveaux projets dans la partie nord de la ville et le faible volume de production devraient impacter également les prix à la hausse en 2022, voire en 2023. De plus, les évolutions de la loi Pinel – défavorables aux investisseurs – prévues en 2023 et 2024 pourraient renforcer la tension sur le marché des T2 et T3 au cours des prochains mois.
Cette pénurie globale de logements pourrait toutefois être pondérée par les nouvelles réglementations énergétiques en 2023 qui vont devenir plus contraignantes pour les propriétaires de biens ayant obtenu un label F ou G au DPE. Cela devrait provoquer une importante mise sur le marché de logements au cours des prochains mois de la part de propriétaires qui ne seraient pas en mesure d’effectuer les travaux de rénovation.
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