Les principes de base de la donation immobilière
Faire la donation d’un bien immobilier à ses enfants est un très bon moyen de les aider financièrement mais aussi un moyen d’économiser sur les frais de succession. Pour ce faire, il y a plusieurs choix à prendre qui auront un impact considérable. Il ne faut donc pas s’y prendre à l’improviste pour organiser une donation immobilière. Nos agents immobiliers à Grenoble vont vous donner ici les bases à connaître avant d’entamer votre donation.
Quels sont les avantages fiscaux ?
En général, la première question qu’on se pose est de savoir combien on a le droit de donner sans payer d’impôt. Quel que soit le type de donation, il y a un abattement fiscal de 100 000€ par enfant et par parent. C’est-à-dire que, si vous êtes en couple, l’abattement fiscal sera de 200 000€ par enfant. Si vous faites une donation qui dépasse cet abattement fiscal, il faudra payer des droits de donation. Ces droits de donation viennent remplacer les droits de succession qui ne seront donc pas à payer lors de la succession (puisqu’ils auront déjà été payés).
De plus, cet abattement fiscal de 100 000€ se renouvelle tous les 15 ans. Cela signifie que si la succession se fait au moins 15 ans après la donation, alors vos enfants auront le droit à un abattement fiscal supplémentaire lors de celle-ci. Attention toutefois car cet abattement se fait sur tout type de donation, pas seulement sur l’immobilier. Donc si vous décidez de donner d’autres types de biens ou de l’argent à vos enfants, ceux-ci seront déduits de l’abattement fiscal.
Quels sont les différents types de donation ?
Les deux types de donation les plus courants sont la donation simple et la donation-partage. Faites attention à bien vous faire conseiller avant de choisir quel type de donation faire, car celles-ci sont très différentes et auront un impact lors de la succession.
Pour la donation simple, la valeur du bien prise en compte lors de la succession sera la valeur calculée au moment de la succession. C’est-à-dire que le bien sera réévalué au jour de la succession et que, s’il a pris de la valeur, le montant sera ajouté et il y aura des impôts supplémentaires à payer.
Pour la donation-partage, la valeur du bien prise en compte est la valeur de celui-ci au moment même de la donation. C’est-à-dire que la valeur sera figée au moment où le notaire enregistrera l’opération de donation. L’avantage est que le bien ne sera pas réévalué au moment de la succession. Il n’y aura donc pas de droits de succession supplémentaire à payer.
De plus, si vous faites des donations à plusieurs enfants, cela évitera les conflits lors de la succession dans le cas où un bien aurait pris plus de valeur que l’autre.
Faire une donation partielle de votre bien
Il y a ce qu’on appelle en immobilier l’usufruit et la nue-propriété. La personne qui détient l’usufruit d’un bien immobilier peut y vivre ou de le louer en percevant l’intégralité des loyers. La personne qui détient la nue-propriété possède le bien mais n’a pas le droit d’en faire usage. Dans le cas où les parties se mettent d’accord pour vendre le bien, l’intégralité de l’argent de la vente reviendra au détenteur de la nue-propriété.
Si vous souhaitez faire une donation partielle, vous pouvez faire ce qu’on appelle une opération de démembrement. Vous pourrez alors donner l’usufruit et conserver nue-propriété, ou alors faire l’inverse. L’avantage d’une opération de démembrement est que vous pouvez aider financièrement vos enfants sans donner l’intégralité de votre bien. De plus, étant donné que cela reste une donation, une partie de la valeur du bien sera déduite de votre patrimoine immobilier en fonction d’un barème spécifique.
Si au contraire vous ne souhaitez conserver aucun droit sur le bien donné, il faudra alors choisir la donation en pleine propriété. Dans ce cas, l’intégralité de la valeur du bien sera déduite de votre patrimoine immobilier.
Faire une donation à vos petits-enfants
Tout comme pour vos enfants, vous pouvez faire une donation à vos petits-enfants voire à vos arrière-petits-enfants. L’abattement fiscal sera moindre puisque vous aurez le droit à 31 865€ pour les petits-enfants et 5 310€ pour les arrière-petits-enfants. Tout comme pour les autres cas, cet abattement se fait par enfant et par parent, et ce tous les 15 ans.
