Amortir son bien et le mobilier en LMNP au régime réel

Dans le cadre de la location en meublé non professionnel (LMNP), il est possible d’opter pour le régime réel d’imposition qui, quel que soit le montant des loyers perçus, permet d’amortir le bien et le mobilier. C’est un régime d’imposition particulièrement intéressant si vous souhaitez louer un appartement à Grenoble.

Le statut de LMNP dans les grandes lignes

Les revenus locatifs perçus dans le cadre de la location meublée sont considérés par le fisc comme des bénéfices industriels et commerciaux et sont imposés :

  • Au micro-BIC,
  • Ou au régime réel si le montant des loyers perçus annuellement dépasse 70.000 €.

Lorsque les loyers perçus n’excèdent pas 70 000 € par an, le propriétaire est imposé au micro-BIC qui permet un abattement forfaitaire pour charges de 50 % avec un seuil minimal de 305 € déductibles des loyers perçus. Dans ce cas, aucune autre charge ne peut être déduite et il n’est donc pas possible d’amortir le bien et le mobilier.

Si le montant des loyers perçus dépasse 70 000 € par an, ou sur option quel que soit leur montant, l’investisseur peut déduire les charges réelles et amortir son bien et le mobilier. Dans certains cas, les revenus imposables peuvent être ramenés à zéro.

Ainsi, au régime réel, le contribuable a la possibilité de déduire les charges engagées dans le cadre de l’exploitation et justifiées avec des factures.

Les revenus locatifs desquels les charges ont été déduites s’ajoutent aux revenus du contribuable qui sont alors soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Le régime réel nécessite la tenue d’une comptabilité et est donc plus contraignant que le régime des micro-BIC.

En revanche, pour être considéré comme meublé, le logement doit disposer de meubles et d’équipements dont la liste est parue dans le décret du 31 juillet 2015. 

Lorsque l’appartement se trouve dans une résidence avec services (étudiants, personnes âgées, etc.) les avantages du LMNP et ceux du dispositif Censi-Bouvard peuvent se cumuler. 

Pour finir, le statut LMNP ne rentre pas dans le cadre du plafonnement des niches fiscales de 10 000 €.

Pour comparer avec la location nue :

  • Le loyer des appartements nus est généralement moins élevé que celui des logements meublés ;
  • La location nue est taxée dans la catégorie des revenus fonciers (30 % d’abattement au microfoncier) ;
  • Il n’est pas possible de déduire toutes les charges.

Le calcul de l’amortissement en LMNP au régime réel

Le prix du logement et du mobilier peut être amorti selon les règles comptables habituelles et déduit des revenus locatifs diminués des autres charges jusqu’à les ramener à zéro mais pas plus. Il n’est en effet pas possible de créer un déficit.

Cependant, le surplus d’amortissements est reportable sur les années suivantes sans limitation de durée.

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