Dispositif Jeanbrun : le nouveau levier fiscal pour votre investissement locatif
La fin du dispositif Pinel a marqué un tournant dans le paysage immobilier français. Pour prendre le relais et redynamiser le marché de la construction, la loi de finances 2026 a instauré le dispositif Jeanbrun. Également connu sous le nom de « statut du bailleur privé », ce nouveau cadre modifie l’approche de la défiscalisation immobilière.
L’agence Delphine Teillaud décrypte pour vous ce mécanisme fondé sur l’amortissement fiscal, conçu pour sécuriser votre patrimoine tout en allégeant votre fiscalité.
Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun ?
Contrairement à ses prédécesseurs qui offraient une réduction d’impôt directe, le dispositif Jeanbrun s’appuie sur le principe de l’amortissement comptable. Ce mécanisme, jusqu’ici plutôt réservé à la location meublée (LMNP) ou à l’immobilier professionnel, s’applique désormais à la location nue.
Concrètement, la loi vous permet de déduire chaque année une fraction du prix d’achat de votre bien de vos revenus fonciers. La base amortissable est fixée à 80 % de la valeur du bien, l’administration fiscale considérant que les 20 % restants correspondent à la valeur du terrain, non amortissable.
Cette méthode permet de gommer tout ou partie de vos revenus locatifs imposables sur une longue durée, générant ainsi une économie d’impôt pérenne et proportionnelle à votre tranche marginale d’imposition.
À qui s’adresse ce dispositif ?
Le statut de bailleur privé est ouvert à différents profils d’investisseurs :
- Les particuliers souhaitant se constituer un patrimoine immobilier, qu’il s’agisse d’un premier achat locatif ou d’une stratégie plus structurée
- Les SCI à l’IR (Société Civile Immobilière soumise à l’impôt sur le revenu), pratiques pour investir à plusieurs ou organiser une transmission
- Les couples cherchant à générer des revenus complémentaires avec un bien supplémentaire
- Les primo-investisseurs qui souhaitent découvrir l’immobilier locatif dans un cadre défini et sécurisé
Quels biens sont éligibles ?
Le dispositif Jeanbrun ne s’applique pas à tous les types de biens. Pour en bénéficier, le logement doit répondre à plusieurs critères :
- Il doit s’agir d’un appartement dans un immeuble collectif — les maisons individuelles sont exclues
- Le bien peut être neuf (en VEFA ou récemment achevé) ou ancien, à condition que des travaux de réhabilitation représentent au moins 30% du prix total d’acquisition
- Le logement doit être loué nu (non meublé) et servir de résidence principale au locataire
- Les biens neufs doivent respecter les normes RE2020 en vigueur au moment de l’achat
Bonne nouvelle : contrairement au Pinel, aucun zonage géographique restrictif n’est imposé. Le dispositif Jeanbrun est applicable sur l’ensemble du territoire français, y compris en zones B2, C et dans les DOM-TOM.
Les conditions à respecter pour l’investisseur
Au-delà du type de bien, le bailleur doit s’engager à respecter plusieurs obligations :
- Louer le bien pour une durée minimale de 9 ans
- Mettre le logement en location dans les 12 mois suivant son achèvement ou son acquisition
- Respecter des plafonds de loyer selon le niveau choisi : intermédiaire, social ou très social
- S’assurer que les ressources du locataire respectent les plafonds réglementaires
- Ne pas louer à un membre du foyer fiscal ni à un ascendant ou descendant jusqu’au 2ᵉ degré
