Impayés de loyer : les délais de procédure raccourcissent

Si la majorité des locations se passent sans encombre, les difficultés de paiement peuvent survenir et mettre en péril la rentabilité de votre investissement. Jusqu’à récemment, récupérer son bien pouvait s’apparenter à un véritable parcours du combattant.

Bonne nouvelle pour les propriétaires : un décret paru en juillet 2024 vient d’accélérer le calendrier. En application de la loi « anti-squat » (loi Kasbarian-Bergé), le délai entre le commandement de payer et la résiliation du bail est réduit.

Qu’est-ce que cela change concrètement pour vos dossiers ? On fait le point.

La fin du délai de 2 mois pour le commandement de payer

C’est la mesure phare de ce nouveau décret. Auparavant, lorsqu’un locataire cessait de payer, nous devions faire délivrer un commandement de payer par commissaire de justice (huissier). Le locataire disposait alors de deux mois pour régulariser sa dette avant que nous puissions activer la « clause résolutoire » du bail.

Désormais, ce délai est ramené à 6 semaines (soit un mois et demi).

Cela peut sembler être un ajustement mineur, mais en gestion locative, chaque semaine compte. Gagner 15 jours sur une procédure qui peut s’étirer dans le temps, c’est réduire d’autant la perte financière sèche pour le propriétaire.

Si la dette n’est pas réglée à l’issue de ces 6 semaines, le bail est officiellement résilié, permettant de saisir le juge plus rapidement pour demander l’expulsion.

Une procédure plus stricte, mais qui reste encadrée

Attention, raccourcissement des délais ne signifie pas absence de règles. En tant que professionnels de la gestion, nous veillons au respect scrupuleux de chaque étape pour éviter tout vice de procédure qui pourrait tout annuler.

Voici comment cela se déroule aujourd’hui :

L’impayé est constaté : Dès le premier incident, nous prenons contact avec le locataire pour comprendre la situation (oubli, difficulté passagère ou mauvaise foi).
Le commandement de payer : Si la phase amiable échoue, le commissaire de justice intervient. C’est là que démarre le nouveau compte à rebours de 6 semaines.
L’assignation : Sans paiement, nous saisissons le tribunal. Notez que le délai entre l’assignation et l’audience a, lui aussi, été réduit (passant de 2 mois à 6 semaines).

Et la trêve hivernale dans tout ça ?

C’est une question qu’on nous pose souvent en agence. La trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars) protège-t-elle toujours les mauvais payeurs ?

La réponse est nuancée. Pour un locataire classique en difficulté, la trêve s’applique toujours : pas d’expulsion physique durant cette période, même si la procédure judiciaire peut (et doit) avancer en parallèle.

En revanche, la loi durcit le ton face aux squatteurs (personnes entrées par effraction). Pour ces derniers, la protection de la trêve hivernale saute. Le juge peut désormais décider de supprimer ce délai de grâce, permettant une expulsion même en plein hiver.

Pourquoi ne pas gérer cela tout seul ?

Soyons honnêtes : gérer un contentieux locatif demande du temps, du sang-froid et une connaissance juridique pointue. Une simple erreur dans la rédaction du bail ou dans le respect des dates peut faire repartir la procédure à zéro.

Chez Delphine Teillaud, notre rôle est d’abord préventif :

Sélection rigoureuse : Nous vérifions la solvabilité des dossiers en amont.
Garantie des Loyers Impayés (GLI) : C’est votre meilleure assurance. Si vous avez souscrit à cette garantie via notre agence, vous êtes indemnisé dès les premiers impayés, sans attendre l’issue du procès.

Ce nouveau décret va dans le bon sens pour rééquilibrer les rapports locatifs. Il permet aux propriétaires de récupérer leur bien plus vite en cas de problème avéré, tout en laissant un temps raisonnable au locataire de bonne foi pour se retourner.

Vous avez des questions sur la sécurisation de vos revenus locatifs ou vous souhaitez nous confier la gestion de votre bien à Grenoble ? Contactez notre équipe, nous sommes là pour vous accompagner.

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