Location meublée non professionnelle : la liste des charges déductibles

L’investissement en location meublée non professionnelle (LMNP) offre une fiscalité attractive, à condition de bien maîtriser la déduction des charges. Le choix de votre régime fiscal est la première étape de votre stratégie. Chez Delphine Teillaud, nous vous aidons à y voir plus clair pour optimiser la rentabilité de votre projet locatif.

Micro-BIC ou Régime Réel : Quel régime choisir ?

Deux options s’offrent à vous pour déclarer vos revenus locatifs :

Le régime réel : Cette option vous permet de déduire l’intégralité de vos charges pour leur montant exact. Si le total de vos dépenses et amortissements dépasse 50 % de vos recettes, le régime réel est bien plus avantageux pour réduire, voire annuler, votre impôt. Il demande une comptabilité précise mais s’avère souvent plus rentable.

Le régime micro-BIC : Si vos recettes sont inférieures à 77 700 € par an, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 %. Vous êtes donc imposé sur la moitié de vos revenus, l’autre moitié couvrant forfaitairement vos charges. C’est l’option de la simplicité.

La Liste des charges déductibles au Régime Réel

Pour être déduite, une charge doit être engagée dans l’intérêt de la location, justifiée par une facture et liée à l’année fiscale en cours.

Voici les principales charges à déduire de vos loyers :

• Frais de gestion et administration : Honoraires d’agence (gestion, location), frais de comptabilité, assurances (Propriétaire Non Occupant, loyers impayés) et frais de procédure en cas de litige.
• Dépenses d’entretien et de réparation : Tous les travaux visant à maintenir ou remettre le bien en bon état, comme la peinture, la rénovation des sols, la réparation d’un chauffage ou le remplacement d’un appareil électroménager.
• Impôts et taxes : La taxe foncière, la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) et les charges de copropriété que vous payez au syndic (part non récupérable sur le locataire).
• Frais financiers : Les intérêts de votre prêt immobilier, les frais de dossier bancaire et le coût de l’assurance emprunteur.

L’Amortissement : L’Atout Maître du Régime Réel

L’amortissement est un mécanisme comptable qui vous permet de déduire la perte de valeur de votre bien et de son mobilier due à l’usure du temps. C’est une charge « fictive » (non décaissée) qui réduit considérablement votre résultat imposable.

Vous pouvez amortir :

• L’immobilier (hors valeur du terrain), sur 25 à 40 ans.
• Le mobilier et les équipements, sur 5 à 10 ans.
• Les gros travaux d’amélioration.

Grâce à la déduction des charges et à l’amortissement, le résultat fiscal de votre location est souvent nul ou déficitaire, ce qui signifie : pas d’impôt sur vos revenus locatifs.

L’équipe de l’agence Delphine Teillaud est à votre disposition pour vous conseiller sur votre projet d’investissement locatif, contactez-nous.

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