Comment éviter de se mettre en situation d’essuyer un refus de prêt immobilier ?

Les banques refusent un dossier de prêt immobilier lorsqu’elles estiment qu’il y a un risque de non-remboursement. Quel que soit l’organisme financier, les raisons du rejet du dossier sont généralement toujours les mêmes. Alors, comment éviter le refus de votre prêt pour acheter votre appartement à Grenoble ?

Les refus de prêts sont toujours liés aux mêmes raisons

Même si les organismes prêteurs ont chacun une politique commerciale différente et des critères propres pour l’octroi de prêts et la sélection des dossiers, il y a des règles incontournables qu’elles doivent toutes suivre, parfois sous peine de sanction.

Ainsi, les principes généraux d’octroi de prêts qui s’appliquent à toutes les banques sont fixés par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF).

Les dernières recommandations du HCSF ont été émises le 1^er janvier 2022 ;

• Le taux d’effort assurance incluse ne doit pas dépasser 35 % des revenus nets avant impôts ;
• La durée du prêt est limitée à 25 ans et 27 ans en cas de différé d’amortissement.

Au-delà du non-respect des critères ci-dessus, les trois principales causes de refus de prêt sont les suivantes :

• Des revenus irréguliers et non évolutifs ;
• Pas/peu d’apport et pas/peu d’épargne ;
• Une situation bancaire instable.

Le taux d’endettement

L’objectif de cette règle est d’éviter les situations de surendettement. Pour vous, cela signifie qu’il faut tabler sur un taux d’endettement de 35%, tous crédits compris (cela inclut un crédit sur une voiture par exemple). Si vous avez un taux d’endettement moindre, c’est encore mieux.

Le HCSF laisse cependant une marge de manœuvre aux banques par rapport au taux d’effort maximum fixé à 35%. En effet, celles-ci ont le droit de dépasser ce taux pour 20% des dossiers, notamment pour le financement de résidences principales et pour les primo-accédants.

Ainsi, dans certains cas, le taux d’endettement peut monter jusqu’à 37 % dans la mesure où le reste à vivre est suffisant et la situation professionnelle est stable.

L’apport immobilier

Les organismes financiers exigent généralement un apport personnel qui correspond à 10 % du prix du bien. Cela permet de couvrir les frais d’acquisition du bien qui ne seraient pas récupérés par la banque en cas de défaillance rapide de l’emprunteur. De plus, le taux proposé par la banque sera plus bas si l’apport est plus important.

Il est donc primordial pour vous d’avoir économisé suffisamment pour couvrir cet apport de 10%. C’est encore mieux si vous avez épargné plus afin qu’il vous reste de l’argent après avoir payé l’apport.

Dans certains cas, les banques peuvent encore financer les acquisitions à 100 voire 110 % pour :

• Les primo-accédants dont qui ont un capital important et les revenus évolutifs ;
• Les personnes disposant d’une épargne conséquente et de revenus élevés.

La situation personnelle et bancaire

Les banques regardent de près la situation personnelle et bancaire. Avoir un CDI, de l’ancienneté et des revenus stables sont des points importants dans le processus d’acceptation de prêt.

Si vous êtes un travail indépendant, il est également préférable d’avoir de l’ancienneté et de pouvoir démontrer que votre situation est stable.

En revanche, les personnes en CDD et les travailleurs indépendants sans ancienneté sont malheureusement plus souvent exposés à un refus de prêt.

De même, la situation bancaire doit être équilibrée, sans découvert régulier, sans incident bancaire et sans dépenses excessives. C’est important pour la banque car elle veut s’assurer que votre reste à vivre soit suffisant pour vous permettre d’assumer le remboursement du crédit.

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