Propriétaire, locataire : Que faire en cas de non-paiement du loyer ?
Le cas des loyers impayés est la pire éventualité pour les bailleurs et demeure une situation critique pour les locataires. Ces incidents de paiement sont lourds de conséquence et peuvent engendrer une procédure judiciaire. Une société de gestion locative à Grenoble est très encadrée, comme ailleurs, par les services publics. Découvrez les solutions qui sont proposées aux propriétaires comme aux locataires pour mettre fin à ces situations de loyers impayés.
Comment éviter tout incident de paiement ?
Avant la signature du bail, vous devrez vérifier la solvabilité du locataire au moyen de ses fiches de paye et de son avis d’imposition. Ces vérifications vous permettront de vous protéger des locataires en situation trop précaire. Vous pourrez exiger les mêmes documents pour les garants pour sécuriser votre dossier.
Vers qui se tourner en cas de non-paiement des loyers ?
Dès le premier mois de loyer impayé, vous pourrez enclencher une procédure judiciaire. Dans un premier temps, vous devrez faire appel au garant et fonction de la situation du locataire, vous aurez différents interlocuteurs.
– En cas de Garantie Loyer Impayé, adressez-vous à votre assureur. C’est auprès de lui que vous pourrez récupérer les sommes dues.
– En cas de caution locative, retournez-vous vers le garant pour obtenir le paiement des loyers.
– Si le locataire a fait appel à la garantie Visale, adressez-vous à Action Logement.
Le non-paiement des loyers et la CAF
Si le locataire perçoit des allocations logement, vous devez prévenir la CAF pour amorcer une procédure pour impayé. La Caisse d’Allocations Familiales estime que le locataire est en situation d’impayé lorsque sa dette est égale à 2 fois le loyer hors charges.
Procédure pour engager un commandement de payer
La procédure a engager dépend de la présence d’une clause résolutoire dans le bail signé. Cette clause prévoit la résiliation du bail en cas de non-paiement des loyers. C’est le cas le plus courant. Cependant, si la clause n’a pas été spécifiée, il faudra alors enclencher une résiliation judiciaire.
Dans le cas de la présence d’une clause résolutoire, vous devrez initier un commandement de payer par voie d’huissier au locataire et à son garant. Ces frais seront à votre charge. Le locataire aura deux mois pour régulariser sa situation et payer les loyers dus ainsi que les charges. Pendant cette période, le locataire pourra soit :
– demander un délai de paiement auprès du tribunal d’instance de son domicile
– demander un soutien financier auprès du fonds de solidarité pour le logement (FSL).
Fin du bail et expulsion du locataire
Après cette période de deux mois, deux possibilités sont envisageables :
– le locataire a payé ses dettes et peut alors rester dans le logement
– le locataire ne s’est pas acquitté des loyers impayés, le propriétaire peut alors saisir le juge du Tribunal d’Instance qui va constater que le locataire n’a pas payé ses dettes et pourra prononcer l’expulsion du mauvais payeur.
La procédure d’expulsion est exécutée par un huissier. Il peut notifier sa visite, mais ce n’est pas obligatoire. Il pourra intervenir les jours ouvrables entre 6h et 21h.
L’expulsion d’un locataire est cadrée par la loi. Vous ne pourrez procéder vous-même à une expulsion manu militari de votre locataire. Vous seriez passible de 3 ans de prison et de 30 000 € d’amende.
Le jour de l’expulsion
Le jour de l’expulsion, plusieurs cas de figure sont à prévoir :
– si le locataire est d’accord pour quitter le logement : l’huissier dresse la liste de tous les meubles et indique le lieu où le locataire pourra les récupérer. Il récupère les clés du logement.
– si je locataire refuse d’ouvrir la porte de son logement : l’huissier devra dresser un procès-verbal de tentative d’expulsion en notifiant son échec. Il fera alors appel à la police.
– si le locataire est absent : l’huissier devra entrer dans le logement accompagné des autorités policières et d’un serrurier. L’huissier dresse un procès-verbal d’expulsion, fait enlever les meubles et change la serrure. Il placarde sur la porte une affiche sur laquelle il signifie au locataire son interdiction de pénétrer dans le logement.
À noter :
Aucune expulsion ne peut avoir lieu pendant la trêve hivernale, qui s’étend du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante.
