Peut-on faire des travaux impactant les parties communes d’une copropriété ?
On se pose souvent la question de savoir quelles sont les règles qui régissent les travaux que souhaiterait effectuer un copropriétaire et qui auraient un impact sur les parties communes d’un immeuble. Si vous cherchez à acheter un T2 à Grenoble, il serait bon de se renseigner sur les règles de copropriété.
Le cas général
Toutes les décisions portant modification d’usage, de jouissance et d’administration des parties communes nécessite d’obtenir l’accord des copropriétaires lors d’un vote en assemblée générale. Cette obligation est vraie même si les travaux envisagés sont d’ampleur limitée et ne restreignent pas l’utilisation des parties communes par les autres copropriétaires, ni ne visent à une appropriation de celles-ci.
La Cour de cassation l’a rappelé à un couple qui avait fait installer un ballon d’eau chaude dans les combles de l’immeuble en se contentant de solliciter un vote à la majorité simple. L’équipement ne nécessitait aucun percement du plancher, n’empêchait pas l’accès des autres résidents aux combles et n’avait pas une emprise au sol importante. Cependant, la décision aurait dû être prise à la majorité des deux tiers et non pas à la majorité simple.
En effet, une autorisation préalable de la copropriété est exigée pour tous les travaux réalisés par un copropriétaire :
- Lorsque ceux-ci modifient l’aspect extérieur de l’immeuble (couleur des volets, remplacement des fenêtres, etc.) et ce, même effectués dans les parties privatives du copropriétaire,
- Lorsque ceux-ci ont un impact sur les parties communes de l’immeuble.
L’autorisation s’obtient donc par un vote de l’assemblée générale et les règles de majorité varient selon la nature des travaux envisagés.
La majorité simple est exigée pour :
- Les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent l’aspect extérieur de l’immeuble ou les parties communes. Le tout dans la mesure où cela n’affecte pas les éléments d’équipement essentiels ou la structure de l’immeuble.
La majorité absolue est exigée pour :
- Les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les éléments d’équipement essentiels et la structure de l’immeuble,
- Les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble.
La copropriété est en droit d’exiger la remise en état des lieux aux frais du copropriétaire si celui-ci réalise des travaux sans passer par un vote en assemblée générale. De plus, l’autorisation éventuelle accordée par l’assemblée générale ne dispense pas le copropriétaire de demander toutes les autorisations d’urbanisme éventuellement nécessaires.
Un copropriétaire peut-il changer l’usage d’un lot de copropriété ?
Il est possible de changer l’usage d’un lot de copropriété dans le respect de la destination de l’immeuble stipulé par le règlement de copropriété et des droits des copropriétaires (nuisances sonores ou olfactives). Dans ce cas, le changement d’usage peut se faire sans nécessiter l’accord des copropriétaires en assemblée générale. Dans le cas où la destination de l’immeuble n’est pas respectée, le changement d’usage doit être accordé en assemblée générale à l’unanimité des copropriétaires.
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